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养老地产如何回归服务本质
提交者:黄仕强发表时间:2019-1-24点击?#38382;?23来源:工人日报

 近年来,随着中国社会老龄化程度的加剧,“银发”市场得以迅速扩张。其中,养老地产更是被地产商们称为“夕阳下的朝阳银发市场?#34180;?/span>

 

然而,在养老地产概念被炒得火热的同时,由于回报周期长、盈利?#35757;?#21407;因,让习惯于高周转和高利润的?#31185;?#38519;入了两?#35757;?#22659;地。一些购买了新建“养老小区?#34180;?#32769;年公寓”房子的老人们慨叹,“养老”只是噱头,卖房才是本质。

 

养老地产“钱景”可期

“随着我国老龄化程度的加深,未来养老产业将大有可为。”日前,多家在渝?#31185;?#30340;相关负责人向《工人日报》记者透露,他们所在的企业今后的房开工程,很大程度上将着眼于“养老?#20445;?#25250;占重庆的“银发”市场,争取摸索出一条能回笼资金、?#20013;?#30408;利的模式。

 

记者了解到,重庆是西部地区第一个进入老龄化社会的城市。根据重庆统计年鉴显示,预计到2020年,重庆60岁以上总人口将超过800万人,即全市户籍人口的23%均为老龄人口。因此,重庆的养老地产市场将是一块规模庞大的?#26696;?/span>

 

全国老龄办《中国养老产业规划》报告披露,到2030年我国养老服务业市场的总产值将?#40644;?/span>10万亿元大关。未来10~15年将是养老产业发展的黄金时期。

 

“养老地产其实不算特别新潮,其概念的诞生可以追溯到10多年前,只是以前有点不温不火。重庆一地产企业的销售部负责人余骅告诉记者,2008年,保利就曾派出高层奔赴国外考察养老地产,到2013年初,保利首个养老地产试点项目——和熹会老龄公寓顺利落地并展开运营。期间,大大小小的地产企业?#36861;?#24320;始试水,近年来,伴随国家政策的支持,养老地产又取得?#31169;?#22823;规模的发展。

 

据不完全统计,全国已有80家地产商进军养老地产领域,公开信息披露的养老地产项目达百余个。除龙头?#31185;?#36362;跃入场外,一些?#34892;》科?#20063;?#23383;?#27795;来,成为养老地产领域中的重要构成。

 

“从2017年开始,很多做得好的养老公寓已经是一房难求。所以这?#26234;?#20917;下,它的资产证券化的一些项目,基本?#24378;?#26399;待的。全联房地产商会名誉会长聂梅生曾表示,随着老龄人口的?#26412;?#19978;升,养老产业一定会成为下一步的朝阳产业。

 

还有业内人士分析称,我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实,?#31185;蟆?#20445;险公司等涉足养老地产,?#23548;?#19978;是布局了一个万亿级经济蓝海。

 

“养老”是噱头,“卖房”是本质

尽管当前养老地产大火,各地以“养老”为宣传口号的项目遍地开花,但对于一些受此吸引的老人们来说,养老地产有点名不副实。

 

今年67岁的?#24471;?#19996;(化名),是重钢集团的退休职工。因为他和老伴年龄都大了,不能长时间吹空调,但重庆的夏季又特别炎热,退休后,每年夏季就会到贵州或湖北等地去避暑。

 

两年前,?#24471;?#19996;的儿子给他在湖北利川买了一套小户型公寓,并告诉他,该公寓有很成熟的配?#21672;?#26045;,还有专门考虑到老年人养老的需求,设有一些针对老人的服务。

 

“去年夏季,我和老伴到了?#25250;?#21518;,发现一点都不方便,之前?#20449;?#30340;配?#21672;?#26045;也不见踪迹,更别提针对老人的医疗、家政等服务,买点菜还要坐十几?#31181;?#30340;车。?#22791;得?#19996;称,该公寓对外一直打的旗号都是“避暑圣地,养老的不二选择?#20445;?#25152;谓的养老地产,其实就是卖房子,养老只不过是个噱头罢了。”

 

采访中,记者发现,不少人对养老地产颇有微词。他们认为,地产公司自己都可能没弄清什么是养老地产,也没有把老人真正的需求放在心上,只要房子卖出去了,就万事大吉了。

 

事实上,这些年,?#31185;?#25171;着“养老”名义卖房子的做法已是屡见不鲜。在业界专家看来,养老没错,地产没错,养老地产也没错,错的?#24378;?#21457;商打着养老的名义借助政策的支持?#21019;?#25630;圈地活动,完全不知养老地产该怎么做,只知道拿地盖房子卖房子。

 

?#26412;?#25151;地产协会秘书长陈志曾公开表示,由于定位不明,现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签,以不同?#38382;?#21334;房,并没有摆脱传统房地产开发的本质。

 

?#28304;耍?#37325;庆一本土?#31185;?#30340;相关负责人则表示,?#28304;?#20107;养老地产开发的企业来说,不卖房很难盈利,而卖房又背离了做养老产业的初衷,?#31185;?#20063;处在两?#35757;?#22659;地。“面对这?#21019;?#19968;块‘?#26696;狻?#22320;产企业不可能不动?#27169;?#20294;又苦于国内没有真正成功的商业模式可以借鉴,传统?#31185;?#20570;养老地产也是在‘摸着石头过河’,起码还需要5年以?#31995;?#25104;长期。

 

需转变为“养老服务”

当前,虽然众多?#31185;蠓追?#25250;滩打造养老产品线,但养老服务的投资回报?#35797;?#20302;于传统房地产投资。养老地产的概念虽产生已久,却?#24418;?#26126;确的成功商业模式。

 

据了解,一个养老项目从立项、筹备到开业的周期,比一般产业要长,达到盈利平衡点需要3~4年,实现盈利需要5~6年。有业内人士指出,在?#31185;?#22810;元化的业务中,养老地产的回报周期无疑是进展最缓慢的。

 

保利地产董事长宋广菊曾言,养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式,与以往?#31185;?#30340;短期盈利生存模式天然不符,任何一点前期的预估不足,都可能造成投资风险。

 

除了缺乏成功的商业模式外,不少从业者认为,养老地产虽然概念诞生已久,但落地的项目仍是新生事物,还有很多地方不完善,其中,项目获取是养老产业的行业痛点。

 

“由于相关法律法规尚不成熟,缺乏有效的市场监管,养老机构资质良莠?#40644;耄?#31038;会目前对养老产业存在信任危机……”重庆大渡口区一?#20540;?#24037;作人员坦言,人们对地产企业存有成见,因为确有?#31185;?#32473;业主的?#20449;?#26410;兑现的情况发生,因此,很多养老项?#32771;?#25919;策难以落地。

 

针对养老地产如今面临的困局,地产界人士认为,对于传统?#31185;?#26469;说,要进军养老产业,打造真正的养老地产,首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变,争取在政府支持和企业运营双管齐下的基础上,将“养老地产”转变为“养老服务?#20445;?#23454;现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。

 

“养老地产回归养老需求的实质是?#31185;?#22914;何提供养老服务。”在重庆资深地产人许波看来,养老地产核心也在于服务运营上,但中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱,各区域经济发?#39038;?#24179;、人群消费层次和服务需求不尽相同,因此,选择适配产品与运营模式,将决定项目落地,而如何提供人们真正需要的养老服务将决定项目能否走得长久。


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